ضريبة التصرفات العقارية في السعودية (الضرائب العقارية) شركة منى السلمي للمحاماة

تلعب ضرائب التصرفات العقارية دوراً هاماً في المشهد الاقتصادي في المملكة العربية السعودية، ويعد نظام الضرائب العقارية في المملكة العربية السعودية فريدًا من حيث هيكله وتطبيقه، مع مراعاة اعتبارات محددة لديناميكيات السوق المحلية والظروف الاقتصادية، حيث تُفرض بنسبة 5% فقط على قيمة العقار عند البيع أو الشراء أو أي تصرف آخر.

إن تأثير الضرائب العقارية على اقتصاد المملكة العربية السعودية متعدد الأوجه، مع آثار كبيرة على الإيرادات الحكومية، وأسعار العقارات، وديناميكيات السوق. وتساهم الضرائب العقارية بشكل كبير في الإيرادات الحكومية، ودعم الخدمات العامة وتطوير البنية التحتية. ومع ذلك، فإن آثار الضرائب العقارية على أسعار العقارات وديناميكيات السوق يمكن أن تكون معقدة، مما يؤثر على قرارات الاستثمار والنمو الاقتصادي. يعد التحليل المتعمق للآثار الاجتماعية والاقتصادية للضرائب العقارية أمرًا ضروريًا لفهم آثارها الأوسع على الاقتصاد والمجتمع في المملكة العربية السعودية.

صدور قرار ملكي بالإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للعقار

صدر الأمـــر الملكـــي رقم(أ/84) وتاريخ 14 صفر 1442هـ، القاضي بإعفـــاء توريــدات العقـارات التي تتم على سبيل نقل ملكيتها، أو حق التصرف بها كمالك مــن ضريبــة القيمــة المضافــة، مـــع فـــرض ضريبـــة للتصرفـــات العقاريـــة تشـــمل عمليــات البيــع ومــا فــي حكمهــا بنســبة (5٪) مــن قيمــة العقـار، وذلـك لدعـم المواطنيـن، والمطوريـن العقارييـن المرخصيـن، والمسـاهمة فـي تحقيـق مسـتهدفات الدولـة بزيـادة نسـب ملكيـة المواطنيـن للعقـارات ،بالإضافة إلــى زيادة المبلــغ الــذي ســتتحمله الدولــة مـن قيمـة ضريبـــة التصرفــات العقاريـــة حيث تتحمل الدولة ضريبـة التصرفـات عمـا لا يزيـد علـى(1000,000) مليـون ريـال سـعودي مـن سـعر شـراء المسـكن الأول للمواطـن وذلـك مقارنـةً بتحملهـا ضريبـة القيمـة المضافـة المسـتحقة عمـا لا يزيـد علـى(850,000) ثمانمائـة وخمسـين ألــف ريــال ســعودي مــن ســعر شــراء المســكن الأول للمواطــن قبــل صــدور الأمــر الملكــي الكريــم، وتــم البــدء بتطبيـق الضريبـة اعتبـارًا مـن تاريـخ 14 صفـر 1442هــ الموافـق 1 أكتوبـر 2020م وفقًـا لائحـة التنفيذيـة لضريبـة التصرفـات العقاريـة الصـادرة بموجـب قـرار معالـي وزيـر الماليـة رقـم(712) وتاريـخ 15 صفـر 1442هــ.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

هــي ضريبــة غيــر مباشــرة تفــرض علــى جميــع التصرفــات التــي ينتــج بموجبهــا أثــر قانونـي، يتمثـل فـي نقـل حـق ملكيـة العقـار، أو حيازتـه لغـرض تملكـه، أو تملـك منفعتـه مـن شـخص إلـى آخـر، وقـد يكـون التصـرف موقوفًـا عنـد تلاقـي إرادة طرفـي المعاملـة مثـل: البيـع أو بنـاءً علـى إرادة منفـردة مـن قبـل المتصـرف، مثـل: الوصيـة، كمـا تشـمل – علـى سـبيل المثـال:

الهبة أو التنازل.

المقايضة أو المعاوضة.

التأجير التمويلي.

الإجارة المنتهية بالتمليك.

الإجارة الإسلامية المنتهية بالتملك.

نقل حصص في الشركات العقارية.

عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها عن 50 عامًا.

أقرأ عن: محامي الأنشطة المالية والإستثمارية

وتفـرض ضريبـة التصرفـات العقاريـة علـى كافـة العقـارات مهمـا كانـت حالتهـا، أو شـكلها، أو اسـتخدامها فـي وقـت التصـرف، ويشـمل العقـار الأرض ومـا يتـم إنشـاؤه، أو تشـييده، أو بنـاؤه عليهـا، سـواء كانـت مطـورة، أو غيـر مطـورة. سـواءً كان هـذا التصـرف شـاماً لكامـل العقـار أو أي جـزء منـه مفـرزًا، أو مشـاعًا، أو وحـدة سـكنية، أو غيـر ذلـك مـن أنـواع العقـارات.

ويعـد نقـل الحصـص أو الأسهم فـي الشـركات العقاريـة، وهـي الشـركات التـي تمثـل العقـارات أكثر مـن ٪50 من وي أصولهـا أو مـن حقـوق الملكيـة، مـن التصرفـات الخاضعـة لضريبـة التصرفـات العقاريـة حيـث إن نقـل تلـك الحصـص ً يعـد نقـا غيـر مباشـر لملكيـة العقـارات التـي تملكهـا الشـركة العقاريـة مـا لـم تكـن هنـاك عالقـة مباشـرة بيـن ملكيـة الحصـص، والأسهم، وملكيـة أصـول الشـركة،

فرض ضريبة التصرفات العقارية:

تفـرض ضريبـة التصرفـات العقاريـة بواقـع 5٪ مـن إجمالـي ثمـن البيـع لـكل تصـرف علـى حـدة، وبالتالـي فـي حـال تكـرر التصـرف علـى العقـار محـل البيـع فـإن إجمالـي ثمـن البيـع عـن كل تصـرف يخضـع لضريبـة التصرفـات العقاريـة بنسـبة 5٪ مـا لـم يكـن هـذا التصـرف تصرفًـا مسـتثنًا مـن الضريبـة وفقًـا لقائمـة الاسـتثناءات المنصـوص عليهـا فـي الائحـة التنفيذيـة لضريبـة التصرفـات.

الوعاء الضريبي لاحتساب الضريبة المستحقة:

يتـم تحديـد أو احتسـاب الوعـاء الضريبـي لضريبـة التصرفـات العقاريـة علـى أسـاس القيمـة المتفـق عليهـا بيـن أو أطـراف التصـرف أو قيمـة العقـار، بشـرط ألا تقـل عـن القيمـة السـوقية العادلـة فـي تاريـخ التصـرف، ولا تتضمـن قيمـة العقـار هامـش الربـح الضمنـي إذا تخللـت عمليـة التصـرف أي حالـة مـن حـالات التمويـل المقدمـة مـن الجهـات المرخـص لهـا نظامًـا.

تاريخ استحقاق الضريبة:

تُعـد الواقعـة المنشـئة للضريبـة فـي حالـة ضريبـة التصرفـات العقاريـة هـي واقعـة التصـرف نفسـها، والاتفـاق علـى إتمـام المعاملـة بيـن الطرفيـن، وبالتالـي يعـد تاريـخ توثيـق التصـرف هـو تاريـخ اسـتحقاق الضريبـة.

الغرامات والعقوبات:

الغرامات:

العقوبات:

تعرف على نظام الشركات الجديد في السعودية

من الشخص الملتزم بسداد الضريبة؟

الأصـل فـي اسـتيفاء الضريبـة أن اسـتيفائها يقـع علـى عاتـق المتصـرف (البائـع)، بينمـا يمكـن لـكا الطرفيـن الاتفاق أن يتحملهـا المشـتري بـأن يتـم النـص علـى ذلـك صراحـة فـي العقـد المبـرم وإيضـاح كلٍّ مـن مبلـغ الضريبـة، وإجمالـي قيمـة العقـار بشـكل منفصـل فـي العقـد، ولا يتـم الإشـارة فيـه إلـى إجمالـي القيمـة شـاملة للضريبـة.

علمًـا أنـه فـي كل الحـالات يظـل المُتَصـرِّف هـو الملـزم، أمـام الهيئـة بتوريـد الضريبـة ومسـؤولًا عـن كافـة الالتزامـات المتعلقـة بهـا. كمـا يعـد المُتَصـرِف والمُتَصـرَّف لـه مسـؤولَين بالتضامـن عـن أيـة التزامـات ضريبيـة تسـتحق بموجـب اللائحة التنفيذيـة لضريبـة التصرفـات العقاريـة، ويحق للهيئـة الرجوع إليهمـا مجتمعيـن، أو منفردين بحسـب الأحوال.

استثناءات ضريبة التصرفات العقارية:

·      تُمنح بعض الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية في الحالات التالية:

·      التصرف في العقار في حالة قسمة التركة أو توزيعها.

·      التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري “أهلي”، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.

·      التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام.

·      التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط لاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.

·      التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.

·      التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة، وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

·      التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.

·      التصرف في العقار بصورة مؤقته لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.

·      التصرف في العقار قبل تاريخ سريان لائحة ضريبة التصرفات العقارية، وذلك تنفيذًا لعقود الإجارة بغرض التملك، وعقود الإيجار التمويلي.

·      التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق.

·      التصرف في العقار من خال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة – عدا شركات المحاصة – بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.

·      التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري، المعتمدين في المملكة، شريطة المعاملة بالمثل.

·      التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه – في حال تم توثيقه لاحقًا بعد سريان الضريبة.

·      التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة.

·      بتقديمه كاشتراك عيني في رأس مال صندوق استثمار عقاري عند تأسيس الصندوق.

·      من قبل شخص طبيعي لشركة مؤسسة في المملكة يملك – بشكل مباشر أو غير مباشر – جميع حصصها أو أسهمها، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

·      بين الشركات التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – من نفس الشخص، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة المُتصرّف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

·      من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقًا للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادرًا له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.

·      التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – من قبل وقف ذري “أهلي” أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.

·      رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق – لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد بالتراضي بين أطرافه، وذلك خال مدة لا تتجاوز (90) يومًا من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.

(المصدر/ هيئة الزكاة والضريب والجمارك)

تسجيل ضريبة التصرفات العقارية:

·      الدخول إلى بوابة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك.

·      اختيار الخدمات الإلكترونية، ثمّ اختيار ضريبة التصرفات العقارية.

·      اختر طلب تسجيل العقار.

·      اختيار نوع التصرف العقاري الذي ينطبق على العقار الذي ترغب في تسجيله.

·      إدخال البيانات المطلوبة لتسجيل ضريبة التصرفات العقارية، وتشمل:

·      مراجعة البيانات والتأكد من صحتهالتسجيل ضريبة التصرفات العقارية.

·      إرسال الطلب لتسجيل ضريبة التصرفات العقارية.

·      سيتم مراجعة طلبك، وفي حال الموافقة، ستتلقى فاتورة ضريبية عليك دفعها.

تعرف على المخاطر الضريبية للشركات

ملاحظات: ينصح بزيارة الموقع الرسمي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك/التواصل معهم على الخط المباشر (19993) للحصول على أحدث المعلومات حول ضريبة التصرفات العقارية.

للتواصل مع  شركة منى حامد مثيب السلمي للمحاماة والإستشارات القانونية للحصول على المزيد من المعلومات والاستشارات، حيث نقدم خدماتنا بمهنة وبأعلى مستوى من الجودة.