التزامات المؤجر (عقد الإيجار)

تزامنًا مع التطورات التي شهدها السوق العقاري في المملكة العربية السعودية، ازداد عدد المستأجرين والمؤجرين بشكل كبير في السنوات الأخيرة، ومع زيادة عدد المستأجرين، فإنه من الضروري أن يكون هناك دعم قانوني واضح لحقوق المؤجرين والمستأجرين، يأتي هذا المقال لتوضيح بعض التزامات المؤجر في هذا السياق، وسيتم دعمه بنصوص قانونية من الأنظمة السعودية ذات الصلة، فما هي التزامات المؤجر (عقد الإيجار) بالمملكة العربية السعودية؟ وما هي النصوص القانونية التي تدعمها؟

في هذا المقال نتحدث عن:

·         تعريف عقد الايجار

·         التزامات المؤجر منها:

1.      تسليم العين محل الإيجار.

2.     صيانة العين محل الإيجار والحفاظ عليها.

3.      عدم التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار.

 

تعريف عقد الايجار

إن عقد الإيجار هو عقد قانوني يتم بموجبه تأجير عقار أو ملكية لفترة زمنية محددة بين طرفين، أحدهما يسمى المؤجر وهو صاحب الملكية والآخر يسمى المستأجر وهو المنتفع بالملكية.

وفي ظل صدور المرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 19/11/1444هـ بالموافق على قرار مجلس الوزراء رقم (820) وتاريخ 1444/11/24هـ بشأن إصدار نظام المعاملات المدنية ودخوله حيز التنفيذ، فلا يمكن بحال من الأحوال الأخذ بأي تعريف عقد الإيجار وماهيته سوى ما أورده هذا النظام بالمادة رقم (407) والتي نصت على أن “الإيجار عقد يُمَكِّنُ بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينةً بشيءٍ غير قابل للاستهلاك مقابل أجرةٍ”، وعليه فإنه يندرج تحت عقد الإيجار تأخير الآتي:

·   العقارات: وتشمل الشقق السكنية، والفلل، والقصور، والمباني التجارية، ومكاتب الأعمال، والمستودعات، والمحلات التجارية، وأي عقار آخر يكون قابلاً للاستئجار وفق الشروط التي حددها نظام المعاملات المدنية.

·   المعدات: ومنها على سبيل المثال لا الحصر المعدات الثقيلة )حفارات، جرارات)، والآلات الصناعية، ومعدات المطاعم، ومعدات الطبخ وغيرها مما يوافق صريح النظام وشروطه.

·        السيارات والمركبات: وتشمل السيارات الشخصية، والشاحنات، والحافلات، والدراجات النارية، والطائرات والمراكب الشراعية وغيرها بما يتوافق مع اشتراطات الأنظمة.

·  المرفق العام: ومنها الأراضي العامة للتجمعات السكنية أو التجارية أو الصناعية، والأراضي المزروعة أو المستخدمة لأغراض زراعية وغيرها.

لذا دائماً ما ننصح المقبلين تأجير شيء على ضرورة إبرام عقد أو اتفاقية مفصلة بهذا الشأن والرجوع إلى المتخصصين في المجال القانوني وأخذ المشورة منهم قبل التعاقد، مع الأخذ بعين الاعتبار قرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16/5/1438هـ بشأن قواعد تعزيز الثقة في سوق إيجار المساكن والذي نص على “عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية”.

التزامات المؤجر:

إن التزامات المؤجر (عقد الإيجار) قد فصل لها نظام المعاملات المدنية فرع كامل من نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 1444/11/29هـ وهو الفرع الثاني من الفصل الأول من الباب الثاني، وسنتطرق لبيان كل التزام وتفصيله في التالي:

 

تسليم العين محل الإيجار

تعتبر مسؤولية المؤجر هنا من المسائل الرئيسية التي ينص عليها القانون والتي يجب أن تتوافر في عقد الإيجار، فقد أكد نظام المعاملات المدنية بالفقرة الأولى من المادة (416) بأنه “على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حالٍ يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة” كما نصت الفقرة الثانية من ذات المادة على “يكون التسليم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانعٍ يعوق الانتفاع، مع بقاء ذلك مستمراً حتى انقضاء مدة الإيجار”، ويجوز لكل من المؤجر والمستأجر الاتفاق على خلاف ذلك.

تعرف علي أفضل محامي شركات متخصص في قانون العمل

 

والجدير بالذكر بأن النظام أعطى الحق للمؤجر في الامتناع عن تسليم المأجور وهي العين محل الإيجار حتى استيفاء الأجرة المقدمة أو المعجلة فقد نصت المادة (417) من نظام المعاملات المدنية على ” للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة المعجلة”، وفيما عدا هذا فليس للمؤجر أن يمنع المستأجر من الانتفاع بالعين محل الأجرة إلا بموجب شرط اشترطه النظام أو العقد المبرم بينهما.

صيانة العين محل الإيجار والحفاظ عليها

إن المؤجر ملزماً بموجب النظام بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع به، وهذا ما أوردته الفقرة (1) من المادة (419) من نظام المعاملات المدنية فقد نصت على “يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خللٍ في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة”.

وإذا تأخر المؤجر عن قيامه بتلك الإصلاحات في ظل إخطار المستأجر له بالخلل، فقد وضع النظام العديد من الطرق التي يجب على المستأجر أن يسلكها بهذا الشأن، منها طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة أو الحصول على إذن من المحكمة بالإصلاح والرجوع على المؤجر بالتكاليف أو اقتطاع تلك التكاليف من الأجرة بعد الحصول على إذن من المحكمة، وهذا ما أوردته الفقرة (2) من المادة (419) من نظام المعاملات المدنية فقد نصت على “إذا تأخر المؤجر-بعد إعذاره- عن القيام بالإصلاحات الواردة في الفقرة (1) من هذه المادة ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة؛ فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه. ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفاً، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حساباً عما تم إصلاحه”.

عدم التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار

وهو من أجمل الالتزامات التي أوردها النظام وذلك باحترام حقوق المستأجر وعدم القيام بأي تصرف يضر بسلامته أو يخرق حقوقه المشروعة وفقًا للأنظمة أو القوانين المعمول بها، بل إن النظام جعل المؤجر ضامن للمستأجر في التعرض الصادر من الغير وهذا ما أوردته المادة (423) من نظام المعاملات المدنية والي نصت على “1- على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامناً. ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه. 2- يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنيّاً على سبب نظامي. 3- إذا ترتب على التعرض الوارد في الفقرتين (1) و(2) من هذه المادة حرمان المستأجر كليّاً أو جزئيّاً من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلالٍ بحقه في التعويض”.

اقرأ ايضا: أفضل محامي قضايا الميراث

 

والجدير بالذكر بأن المؤجر لا يضمن عدم التعرض وفق ما أوردته المادة (424) من نظام المعاملات المدنية والتي نصت على “1- لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنياً على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. 2- إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه”.

وأخيراً فالحديث عن التزامات المؤجر (عقد الإيجار) من الأهمية بمكان ويطول الحديث عنها ولا يمكن بحال من الأحوال حصرها في نقاط محددة، وقد أوردنا أهم تلك الالتزامات، ونؤكد بهذا الصدد بأنه في حال نشوء أي خلاف بين المؤجر والمستأجر يجب عمل ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين بشرط أن يتوافق ذلك مع صحيح الأنظمة واللوائح المعمول بها بالمملكة العربية السعودية، كما ننصح المقبلين تأجير شيء على ضرورة إبرام عقد أو اتفاقية مفصلة بهذا الشأن والرجوع إلى المتخصصين في المجال القانوني وأخذ المشورة منهم قبل التعاقد.

 تعرف على: أفضل محامي شركات متخصص في قانون العمل

 

 

معايير اختيار أفضل محامي

عند اختيار محامي تجاري، يجب الأخذ في الاعتبار:

·      الخبرة والتخصص: اختر محاميًا لديه خبرة واسعة في القانون.

·  السمعة: تحقق من سمعة المحامي في السوق ومن خلال تقييمات العملاء السابقين.

·    الاتصال والتواصل: من المهم أن يكون المحامي متاحًا وقادرًا على شرح الأمور القانونية بوضوح.

 

 

تعرف أيضاً: على وثائق تأسيس الشركات

 

 

للتواصل مع  شركة منى حامد مثيب السلمي للمحاماة والاستشارات القانونية للحصول على المزيد من المعلومات والاستشارات، حيث نقدم خدماتنا بمهنة وبأعلى مستوى من الجودة.